★不動産売却★発生する税金の種類

税金について

 

不動産を売却し儲け（利益）が出た場合には、譲渡所得税という税金が発生しますが、儲け（利益）が出なかった場合、譲渡所得税は発生しません。

この譲渡所得税ですが、所有していた期間によって税金が高くなったり低くなったりします。難しくいいますと、

『売却した日の属する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えか、5年未満か』で変わります。簡単にいうと、

『所有していた期間が余裕で5年間を超えているかどうか』です。

 

税金が安い例：Aさんが2011年5月5日に購入した不動産を2017年5月5日に売却した←この場合は所有期間が5年を超えているので税金が安くなります。

 

税金が高い例：Bさんが2011年5月5日に購入した不動産を2012年5月5日に売却した←この場合は所有期間が5年以下になるので税金が高くなります。

 

※譲渡所得税は所有期間が10年を超えるとさらに税金は安くなります。

※マイホームを売却した場合には譲渡所得税が発生しない場合があります。

※不動産を相続した場合は被相続人(亡くなった人)の所有していた期間も承継することができます。

 

例：Aさんは父親の相続により父親が20年間所有していた不動産をAさんが取得した。Aさんは相続したタイミングで売却をしたいと考えているが、Aさんは自分自身が所有していた期間で譲渡所得税の税率が変わるとおもっている

 

　↑この例の場合はAさんは父親の所有していた期間を承継（受け継ぐ）できるので、Aさんの所有していた期間は20年間となります。

 

税率について

 

■所有期間が5年以下の場合■

所有期間が5年以下の場合は、儲け（利益）に対して所得税30％+住民税9％+復興所得税0.63％＝39.63％が発生します。　

 

例：Aさんが2013年5月5日に3000万円の不動産を購入し、3年後に4000万円で売却した。

　　　この場合は、『4000万円－3000万円=1000万円』で儲けが『1000万円』となりこの『1000万円』に税金が発生します。

　　　計算式　1000万円×39.63％＝3,963,000円

　　　譲渡所得税　3,963,000円

• • • 計算した税金を売却した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告し納める必要があります。

 

■所有期間が5年超える場合■

所有期間が5年未満の場合は、儲け（利益）に対して所得税15％+住民税5％+復興所得税0.315％＝20.315%が発生します。

　

例：Bさんは2023年5月5日に3000万円の不動産を購入し、6年後に4000万円で売却に成功した。売却には不動産屋に仲介に入って貰っていた為、仲介手数料として4000万円×3％+6万円+税金で1,386,000円を支払い、確定測量も行ったので費用500,000円を支払った。

この場合の計算式は、

4000万円－(3000万円(購入費)＋1,386,000円(仲介手数料)＋500,000(確定測量費))＝8,114,000円

8,114,000円×20.315%=1,648,359円

譲渡所得税　1,648,359円

• • • 計算した税金を売却した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告する必要があります。
    •  

■購入金額がわからない場合は??

基本的には購入したときの売買契約書や領収書に記載された金額が購入金額になりますが、売買契約書や領収書が紛失してしまいわからない人が時々います。その場合は売却した金額の5％が購入金額とみなされます。

 

売買契約書・領収書がある場合とない場合の譲渡所得税を次の例をもとに比較してみましょう!!!!

 

例：Aさんが10年前に購入した不動産Ｂを不動産仲介業者に依頼し4000万円で売却した。過去に不動産Ｂを購入したときの売買契約書・領収書を紛失しているがAさんは2000万円で購入した記憶がある

 

【売買契約書・領収書がある場合】

4000万円（売却金額）-(1,386,000(仲介手数料)＋2000万円(購入費))=18,614,000円

Aさんの所有期間が5年を超えているので譲渡所得税として20.315%(所得税15％+住民税5％+復興所得税0.315％)が発生します。

18,614,000円×20.315%=3,781,434円

譲渡所得税として3,781,434円が発生します。

【売買契約書・領収書がない場合】

売買契約書・領収書がない場合は購入金額がわからないので、売却金額の5％が購入金額とみなされます。

4000万円（売却金額）×5％=2,000,000円

4000万円（売却金額）-(1,386,000(仲介手数料)＋2,000,000円)

=36614000円

 

Aさんの所有期間が5年を超えているので譲渡所得税として20.315%(所得税15％+住民税5％+復興所得税0.315％)が発生します。

36614000円×20.315%=7,438,134円

 

売買契約書・領収書がない場合は譲渡所得税として7,438,134円が発生します。

 

売買契約書・領収書がある場合は3,781,434円

売買契約書・領収書がない場合は7,438,134円

 

比べていただいたら分かるように売買契約書・領収書があるのとないのとでは大きな差があるのです!!