★やってみよう！★不動産売却にかかる諸費用と税金：例題

【☆具体例：相続人Aさんの場合☆】

 

Aさんは父親から相続により不動産X（父親のマイホーム（延べ面積100㎡））を相続した。Aさんは既にAさん自身のマイホームを持っており現在居住中であるため相続により取得した不動産Xには住むつもりはなく、相続のタイミングで売却を検討しているが、諸費用や税金にいくらかかるのかがわからず困っている。尚、Aさんの父親は不動産Xを7年間所有していて、父親は不動産Xを2500万円で購入している。又、Aさんは3000万円で売却したいと思っていて不動産仲介業者に売却を依頼していと考えており買主はなるべく不動産買取業者が良いとおもっている。

 

さてこの場合諸費用と税金（譲渡所得税）はいくらになるでしょう

 

まずは諸費用から計算しましょう

 

◆諸費用◆

不動産仲介業者に支払う仲介手数料が発生します。

買主が不動産買取業者の場合は確定測量をしないといけないので確定測量費用として50万円発生すると思って良いでしょう

 

建物解体費用は安い解体業者でおおよそ延べ面積1㎡あたり10000円となります。なので今回の建物延べ面積が100㎡として、プラスで足場掛けやアスベスト調査があるとして約150万円としときます。

 

仲介手数料が　成約金額×3％+6万円+消費税になりますので

30,000,000円×3％+6万円+消費税=1,056,000円

仲介手数料は1,056,000円

 

よって、確定測量費用500,000円・建物解体費用1,500,000円・仲介手数料1,056,000円となり

諸費用合計は

500,000円+1,500,000円+1,056,000円=3,056,000円となります。

 

↓↓↓手残り金額↓↓↓

売却した金額から諸費用を引いた金額（手残り金額）は

30,000,000円-3,056,000円=26,944,000円

 

◆譲渡所得税◆　　

父親が所有していた期間も承継（引き継ぐ）することができるので、Aさんも所有していた期間は7年間となり、所有期間が5年間を超えている為、譲渡所得税は安くなります。（所得税15％+住民税5%+復興所得税0.315%=20.315%）

 

譲渡所得税は売却時の利益に発生する税金になるので、まずは利益がいくらになるのか計算する必要があります。

 

今回の問題をみると父親は不動産Xを2500万円で購入し諸費用（仲介手数料・確定測量費用・建物解体費用）が発生しているので売却した金額から購入代金・諸費用を引いた金額が利益となります。

 

30,000,000円-（25,000,000円+3,056,000円）=1,944,000円

1,944,000円×20.315%=394,924円

よって譲渡所得税は394,924円となりAさんは売却した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告する必要があります。

上記、計算によりAさんは不動産Xを売却した場合は、

諸費用3,056,000円　

譲渡所得税394,924円

 

最終的（確定申告後）な手残り金額は26,549,076円となります。

 

以上が問題の計算方法となります！